Bài viết này Long62 chia sẻ cho các bạn quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam. Đây là quy trình mẫu chung cho tất cả các khu căn hộ chung cư.
Mục lục bài viết
Căn hộ chung cư là những căn hộ trên các khu chung cư cao tầng, có 3 trường hợp xãy ra khi bạn chuyển nhượng căn hộ chung cư mà bạn phải nhớ:
- Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi người bán chỉ có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư (CĐT) nhưng chưa có Hợp đồng mua bán (HĐMB) và sổ hồng,
- Chuyển nhượng căn hộ chung cư khi người bán chỉ có Hợp đồng mua bán (HĐMB) với CĐT và chưa có sổ hồng,
- Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng.
Tương ứng với mỗi trường hợp sẽ có quy trình khác nhau. Tương ứng với mỗi chủ đầu tư sẽ có các cách thức khác nhau. Long 62 sẽ hướng dẫn chi tiết từng trường hợp như sau:
Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư khi người bán chỉ có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư
Đối với trường hợp người bán chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư thì việc chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn cần lưu ý:
Dự án này chủ đầu tư có cho phép chuyển nhượng hợp đồng cọc hay không? Vì rất nhiều chủ đầu tư họ sẽ không cho phép chuyển nhượng trong lúc khách hàng chỉ mới đặt coc. Nguyên nhân chính là tránh việc đầu cơ hoặc lướt sóng xong rồi bán chênh.
Với trường hợp này bạn sẽ liên hệ trực tiếp chủ đầu tư để hỏi quy trình chuyển nhượng cho chính xác. Khi bạn liên hệ hãy nhớ nhờ CĐT confirm quy trình qua email cho bạn! Có một số chủ đầu tư sẽ tính phí chuyển nhượng này nên bạn cũng cần phải lưu ý vấn đề này.
Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư khi có Hợp đồng mua bán (HĐMB) nhưng chưa có sổ hồng
Quy trình thời gian căn hộ chung cư được cấp sổ hồng cũng rất lâu, tùy theo từng chủ đầu tư quy trình này có thể mất nhanh nhất là 1,2 năm, chậm nhất có những khu căn hộ 7 năm vẫn chưa có sổ hồng.
Vì thế trong giai đoạn chưa có sổ hồng mà chủ nhà muốn bán căn hộ chung cư thì phải làm theo quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư khi người bán chỉ có Hợp đồng mua bán (HĐMB) với CĐT và chưa có sổ hồng.
Bước 1: Đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Bước đặt cọc mua căn hộ chung cư có thể có hoặc không, vấn đề đặt cọc do bên bán và bên mua thỏa thuận, mục đích đặt cọc để tạo lòng tin giữa hai bên và ràng buộc bên bán không bán cho người khác đồng thời ràng buộc bên mua phải tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán này.
Những lưu ý khi đặt cọc mua căn hộ chung cư:
– Bên mua/môi giới phải kiểm tra kỹ pháp lý của căn hộ chung cư sắp đặt cọc, chủ có phải là người bán hay không? Căn hộ này có đang vay ngân hàng hay không? Vay bao nhiêu?
– Tiền đặt cọc: Con số không quá lớn nhưng cũng không quá nhỏ. Nếu căn hộ dưới 3 tỷ nên đặt cọc thấp nhất 100,000,000 đ/ căn. Nếu căn hộ trên 3 tỷ nên đặt cọc thấp nhất 500,000,000 đ/ căn.
Số tiền phạt hủy cọc: Nên ghi rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc nếu bên bán hủy bán cho bên mua hoặc bên mua không tiếp tục mua thì các bên phải trả lại tiền mà bên kia đã đặt cọc và bồi thường số tiền bằng với số tiền cọc. Các bên nhớ xem xét rõ khoảng này vì các bên hay gày bẫy nhau khoảng này.
Phải có bên làm chứng: Phải có bên công ty môi giới BĐS làm chứng hoặc cá nhân làm chứng hoặc văn phòng công chứng.
Ghi rõ thời hạn hai bên ra công chứng mua bán căn hộ.
Bước 2: Xin giấy cho phép chuyển nhượng căn hộ chung cư từ chủ đầu tư
Bước này phải chính người bán đứng tên trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư mới lên phòng chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư xin được. Thông thường giấy phép này có thời hạn trong vòng 30 ngày. Thời gian xin giấy phép này mất khoảng 7 ngày làm việc, tùy chủ đầu tư có thể lâu hoặc sớm hơn.
Bước 3: Công chứng chuyển nhượng hợp đồng mua bán (HĐMB)
Sau khi bên bán đã có giấy cho phép chuyển nhượng căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thì hai bên bán và mua thỏa thuận ngày để gặp nhau tại văn phòng phòng công chứng ( tư hay nhà nước đều được) để công chứng chuyển nhượng hợp đồng mua bán (HĐMB). Những việc cần làm ở bước này là:
Chọn văn phòng công chứng: Chọn văn phòng công chứng hay công chứng khu căn hộ chung cư mà bên bán đang sở hữu, văn phòng công chứng phải thuộc tỉnh/ thành nơi có căn hộ chung cư chuẩn bị bán. Trước khi đi lên văn phòng công chứng nhớ gửi hồ sơ trước cho nhân viên công chứng kiểm tra.
Cả 2 phải chuẩn bị: Chứng Minh Nhân Dân (CMND) hoặc Căn Cước Công Dân (CCCD), Hộ khẩu/Hộ chiếu (nếu là người nước ngoài), giấy chứng nhận độc thân còn thời hạn (Nếu tình trạng hôn nhân là độc thân, kể cả sau khi ly hôn vẫn phải có).
Bên mua cần chuẩn bị: Đầy đủ số tiền còn thiếu so với giá khi thỏa thuận mua bán. Lưu ý bên mua cần trừ ra 5% chi phí làm sổ hồng và 2% kinh phí bảo trì căn hộ (Nếu căn hộ chưa nhận nhà hoặc chủ nhà chưa đóng phí này).
Bên bán cần chuẩn bị: Biên bản bàn giao căn hộ (nếu căn hộ đã bàn giao), Bộ hợp đồng mua bán (HĐMB), giấy cho phép chuyển nhượng, bộ hóa đơn giá trị gia tăng của căn hộ bán cho bên mua.
Uỷ quyền làm hồ sơ: Nếu bên bán có bên môi giới hỗ trợ hoặc người khác hỗ trợ làm các thủ tục sau này ( Đóng thuế thu nhập cá nhân) thì cần làm giấy ủy quyền. Việc làm giấy ủy quyền này chỉ cần báo nhân viên công chứng là được
Sau khi công chứng: bên mua sẽ giữ tất cả hồ sơ gốc của căn hộ: Biên bản bàn giao căn hộ (nếu căn hộ đã bàn giao), Bộ hợp đồng mua bán (HĐMB), giấy cho phép chuyển nhượng, bộ hóa đơn giá trị gia tăng
Sau khi kiểm tra đầy đủ các giấy tờ và bộ hồ sơ gốc của căn hộ thì công chứng viên sẽ tiến hành công chứng mua bán căn hộ cho 2 bên. Sau khi công chứng thì bộ hồ sơ này sẽ lưu trên hệ thống của sở tư pháp của tỉnh/thành nơi căn hộ hiện hữu và hệ thống này kết nối với tất cả các văn phòng công chứng trong tỉnh/thành đó việc này sẽ giúp tránh trường hợp 1 căn hộ bán cho nhiều người.
Bước 4: Đóng thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan
Sau khi công chứng chuyển nhượng HĐMB xong, thì người bán sẽ kê khai thuế thu nhập cá nhân căn hộ này tại chi cục thuế của quận/huyện nơi căn hộ này tọa lạc. Số tiền thuế này là 2% giá bán căn hộ ghi trong văn bản công chứng.
Mẹo: Để tiền thuế này thấp nhất có thể thì người bán nên thỏa thuận với người mua kê khai giá bán trong văn bản chuyển nhượng công chứng bằng với giá ghi trong HĐMB.
Lưu ý: Không được kê khai thấp hơn giá trong HĐMB vì sẽ bị cơ quan thuế kiểm tra và phạt rất nặng.
Bước 5: Nhờ chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng thành công
Sau khi đóng thuế xong, người bán đem tất cả hồ sơ thuế giao cho người mua để nộp lên chủ đầu tư nhờ họ xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.
Những giấy tờ cần chuẩn bị khi lên văn phòng chủ đầu tư: HĐMB bản gốc, văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai đóng thuế ở bước 4.
Chủ đầu tư sẽ mất 3 đến 7 ngày để hoàn thành thủ tục xác nhận chuyển nhượng thành công căn hộ chung cư cho bên mua. Lúc này bên bán sẽ chấm dứt quyền hạn và nghĩa vụ đồng thời mở ra quyền hạn và nghĩa vụ cho bên mua tiếp tục với căn hộ này.
Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Đối với căn hộ chung cư đã có sổ hồng thì việc chuyển nhượng đơn giản hơn những căn hộ chưa có sổ hồng. Dưới đây là các bước trong quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng:
Bước 1: Đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Bước đặt cọc mua căn hộ chung cư có thể có hoặc không, vấn đề đặt cọc do bên bán và bên mua thỏa thuận, mục đích đặt cọc để tạo lòng tin giữa hai bên và ràng buộc bên bán không bán cho người khác đồng thời ràng buộc bên mua phải tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán này.
Bên mua/môi giới phải kiểm tra kỹ pháp lý của căn hộ chung cư sắp đặt cọc, chủ có phải là người bán hay không? Căn hộ này có đang vay ngân hàng hay không? Vay bao nhiêu?
Tiền đặt cọc: Con số không quá lớn nhưng cũng không quá nhỏ. Nếu căn hộ dưới 3 tỷ nên đặt cọc thấp nhất 100,000,000 đ/ căn. Nếu căn hộ trên 3 tỷ nên đặt cọc thấp nhất 500,000,000 đ/ căn.
Số tiền phạt hủy cọc: Nên ghi rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc nếu bên bán hủy bán cho bên mua hoặc bên mua không tiếp tục mua thì các bên phải trả lại tiền mà bên kia đã đặt cọc và bồi thường số tiền bằng với số tiền cọc. Các bên nhớ xem xét rõ khoảng này vì các bên hay gày bẫy nhau khoảng này.
Phải có bên làm chứng: Phải có bên công ty môi giới BĐS làm chứng hoặc cá nhân làm chứng hoặc văn phòng công chứng.
Ghi rõ thời hạn hai bên ra công chứng mua bán căn hộ.
Bước 2: Công chứng chuyển nhượng sổ hồng căn hộ
Đến ngày công chứng chuyển nhượng sổ hồng căn hộ thì hai bên sẽ đến văn phòng công chứng (tư hay nhà nước đều được) để công chứng chuyển nhượng sổ hồng căn hộ. Những việc cần làm ở bước này là:
Chọn văn phòng công chứng: Chọn văn phòng công chứng thường hay công chứng khu căn hộ chung cư mà bên bán đang sở hữu, văn phòng công chứng phải thuộc tỉnh/ thành nơi có căn hộ chung cư chuẩn bị bán. Trước khi đi lên văn phòng công chứng nhớ gửi hồ sơ trước cho nhân viên công chứng kiểm tra.
Cả 2 phải chuẩn bị: Chứng Minh Nhân Dân (CMND) hoặc Căn Cước Công Dân (CCCD), Hộ khẩu/Hộ chiếu (nếu là người nước ngoài), giấy chứng nhận độc thân còn thời hạn (Nếu tình trạng hôn nhân là độc thân, kể cả sau khi ly hôn vẫn phải có).
Bên mua cần chuẩn bị: Đầy đủ số tiền còn thiếu so với giá khi thỏa thuận mua bán. Sẽ bàn giao tiền ngay chi công chứng xong.
Bên bán cần chuẩn bị: Biên bản bàn giao căn hộ, Sổ hồng căn hộ, bộ hóa đơn giá trị gia tăng của căn hộ bán cho bên mua.
Uỷ quyền làm hồ sơ: Nếu bên bán và bên mua có bên môi giới hỗ trợ hoặc người khác hỗ trợ làm các thủ tục sau này ( Đóng thuế thu nhập cá nhân, đổi tên sổ) thì cần làm giấy ủy quyền. Việc làm giấy ủy quyền này chỉ cần báo nhân viên công chứng là được
Sau khi công chứng: bên mua sẽ giữ tất cả hồ sơ gốc của căn hộ: Biên bản bàn giao căn hộ, Sổ hồng căn hộ, bộ hóa đơn giá trị gia tăng
Sau khi kiểm tra đầy đủ các giấy tờ và bộ hồ sơ gốc của căn hộ thì công chứng viên sẽ tiến hành công chứng mua bán căn hộ cho 2 bên. Sau khi công chứng thì bộ hồ sơ này sẽ lưu trên hệ thống của sở tư pháp của tỉnh/thành nơi căn hộ hiện hữu và hệ thống này kết nối với tất cả các văn phòng công chứng trong tỉnh/thành đó việc này sẽ giúp tránh trường hợp 1 căn hộ bán cho nhiều người.
Bước 3: Đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ
Sau khi công chứng thì cả 2 bên kê khai thuế, bên mua thì kê khai thuế trước bạ, bên bán thì kê khai thuế thu nhập cá nhân!
Trong bước này chi làm 2 bước nhỏ:
– Bạn về phường, xã để kê khai Thuế phi nông nghiệp và xác định thửa đất. Bạn đến ban tài nguyên, đất đai xã để làm.
– Lên quận nộp tờ khai và chờ ngày báo đóng thuế. Mỗi quận, huyện sẽ có mẫu khác nhau!.
Mẹo: ở bươc này Cả 2 bên nên ủy quyền cho môi giới làm hồ sơ cho nhanh gọn, bạn chỉ cần mất khoảng 3 triệu để làm xong hồ sơ, nếu bỏ thời gian đi làm sẽ mất rất nhiều vì bạn cũng không rành thủ tục bằng họ.
Các loại giấy tờ bước này:
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đã có công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai lệ phí trước bạ (tờ khai cũ)
- Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của cả bên mua và bên bán
- Các tờ khai thuế theo mẫu của quận, huyện. (mỗi loại giấy tờ đều gồm 01 bản chính và 01 bản photo)
Bước 4: Nộp hồ sơ sau khi đóng thuế lên Phòng tài nguyên Quận/Huyện
Gần xong rồi! Sau khi đóng thuế xong bạn sẽ nhận các giấy tờ từ cơ quan thuế đem nộp vào phòng tài nguyên môi trường quận/huyện nơi có căn hộ tọa lạc, hiện tại nó sẽ nằm tại trung tâm 1 cửa của huyện.
Các giấy tờ cần chuẩn bị ở bước này:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của bên bán
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- Tờ khai lệ phí trước bạ mới
- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận, huyện.
Lưu ý: Nếu muốn thay đổi sổ hồng mới luôn thì bạn phải báo nhân viên ngay bước này để họ làm lại sổ hồng mới cho bạn! Thời gian làm lại sổ hồng mới là 2 tháng.
Sau khi nhận đủ hồ sơ của bạn nhân viên quận sẽ cấp phiếu hẹn cho bạn! Đến ngày bạn sẽ lên lấy lại sổ hồng mới có cập nhật tên của người mua vào.
Xem thêm: Kinh nghiệm chọn View, hướng căn hộ chung cư
Xem thêm: Bách khoa toàn thư cho “dân đầu tư căn hộ”
Long 62
